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wedding 日記 

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長期優良住宅と住宅ローン減税

三井ホームから、6月4日施行の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」についての
案内がきました。

いくつか条件があって、それを承諾し、認定されれば、この適用が受けられ、住宅ローン減税において
最大限優遇をうけることが可能というもの。

ただし、それには、6月4日以降の確認申請になるため、現在進めている申請は一度取り下げるとのこと。

■メリット
・ローン減税において、納税額の優遇措置が最大に受けられる
一般住宅・・・・・減税率1.0% 最大控除500万 減税期間10年
長期優良住宅・・減税率1.2% 最大控除600万 減税期間10年

・固定資産税等の軽減
一般住宅・・・・・所有権保存登記 税率0.15% 不動産所得税1200万控除 固定資産税120㎡までを1/2に軽減3年
長期優良住宅・・所有権保存登記 税率0.1% 不動産所得税1300万控除 固定資産税120㎡までを1/2に軽減5年

・息子の転園時期が遅れるので、10月の運動会、遠足に参加できること!!!!!!!

■デメリット
・長期優良住宅認定の申請費用が15万発生
・着工が6月4日以降申請受付、認定取得後となる
・認定申請に2W~1ヶ月程度必要
→工事着工が1ヶ月~大幅に遅れる可能性がある(=仮住まい費用×遅れた月数、住んでいない土地のローン等に影響)
→その間に金利が上昇すると、メリットが相殺される可能性あり(例:3000万の借り入れで、金利0.1%上昇すると、35年返済では、総返済額が約60万円増)
・維持保全計画書が認定の申請に必要(三井で作成)
・建築主等による、図面等の情報の保存が必要
・数年後ごとに、行政庁から要請があった場合は報告が必要
・転売時の円滑な流通に期待できるが、転売時は認定申請内容の継承手続きを所管行政庁に行う必要がある
・地震保険の割引を受ける場合は、「建築評価」の申請が必要になると思われ(損害保険算出機構判断待ち)、必要な場合は別途8万円程度発生
→第三者機関が現場検査を行い、「建設住宅性能評価書」を交付、長期優良住宅の要求事項ではない


今、仮住まいの家賃が12万なので、3ヶ月遅れて、尚且つ金利があがってしまうと、正直メリットが薄くなる可能性が大なのですが、
この適用を行う方向で考えています。

そもそも、2月に旧居の売却をしているが、その影響はどうなんだ?と思い
税務署に聞いてみました。

というのは、旧居は、色々事情があり、契約時の金額と、実際に最終的に支払った金額で400万程度の差額があるのです。(追加工事)
ちなみに、売却時の値段は、契約時の金額よりは高い。
追加工事を含めると、買った値段より、売却時の値段のほうが安い。
これは、売却益になるのか??と気になってしまい。

売却益があった場合は、次の住宅ローン減税はどうなるんだ??優遇措置は受けられるのか??


結論から言うと

住宅ローン減税は受けられそうです。

ただし、旧居の売却で、売却益が出たかどうかを、資料を持参し
税務署で調べてもらう必要がありそうです。

売却益が出たかどうかの計算について
土地はそのままの金額で、建物は減価償却し、その額を計算してもらい、
諸経費(追加工事費、不動産手数料等)も含め、
未償却残額から、売却時の金額をひく
そこで利益があるかないかを判断するそうです。

電話で大雑把な金額を伝えたところ、ギリギリ大丈夫か、出るかとのこと

万が一、売却益が出た場合
・3000万までの控除可能→次のローン減税が受けられない
・売却益の2割の税金を納める→次のローン減税が受けられる

とのことなので、利益が出ても、若干なので、さっさと2割の税金を納めるが得
(確定申告時、来年2月頃)


また、我が家のように、土地と建物を別々にローンを組んでいる場合ですが、
家が出来た時に、土地のローンに、追加で家を担保につけてもらえば、問題ないそうです。
ここは、銀行さんにしてもらえば問題なし

大きな金額の話なので、ここまで聞いて一安心。

あとは、次男が落ち着いた頃に、税務署に足を運ぶだけ^^

知識って大切だなぁと思った一日でした。
by maki_2004_happy | 2009-05-08 00:49 | 建築日記(2)
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